国务院关于规划建设保障性住房的指导意见

国发【2023】14号          2023.8.25

各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构：

　　住房问题既是重大的民生问题也是重大的发展问题，党中央、国务院高度重视解决居民住房困难。为推进保障性住房建设，促进房地产市场平稳健康发展和民生改善。推动建立房地产业转型发展新模式，现就规划建设保障性住房有关工作提出如下意见。

　　一、总体要求

　　(一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神，完整、准确、全面贯彻新发展理念、加快构建新发展格局。落实中国式现代化总要求，用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房，加大供保障性住房建设和供给。加快解决工薪收入群体住房困难。稳定工薪收入群体住房预期，为落实房子是用来住的、不是用来炒的定位提供住房支撑，并发挥促进经济发展、改善城市面貌、创造实现全体人民共同富裕更好条件等一举多得的作用，努力让城市居民实现安居乐业，不断夯实党长期执政根基，推动城市高质量发展。

　　(二)基本原则

　　坚持问题导向。规划建设保障性住房，着力解决工薪收入群体买不起商品住房、保障性住房又供给不足的突出问题。更好发挥政府作用，尽快补齐保障性住房建设短板，提高保障性住房在住房总供给中的比例，不断满足工薪收入群体的基本住房需求。

　　坚持目标导向，加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋。消除买不起商品住房的焦虑。放开手脚为美好生活奋斗：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性、满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期。推动房地产业转型和高质量发展。

　　坚持资金平衡。规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则、由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。应做好项目风险评估，凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施。

　　坚持稳慎有序。保障性住房建设坚持以需定建。支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。具备条件的城市，要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。避免重复建设造成浪费。城市人民政府应坚持尽力而为、量力而行，根据本地区经济能力、房地产市场情况和各类困难群体住房需求，区分轻重缓急，结合需要与可能，稳慎有序推进。

　　二、重点任务

　　(三)明确对象和标准。保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体，城市人民政府应将符合条件的工薪收入群体纳入保障性住房申请和安排对象范围。以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障性住房，需按规定腾退原政策性住房。城市人民政府要摸清工薪收入群体的住房需求，从解决最困难工薪收入群体住房问题入手。根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体。按照保基本的原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。

　　(四)加快建设和筹集

　　1.制定规划计划。加强统筹指导，引导城市人民政府因地制宜将保障性住房建设与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合起来稳妥推进。城市人民政府应根据保障性住房需求，科学确定保障性住房发展目标，在国土空间规划中统筹落实用地规模、布局，合理把握建设规模和节奏，按照职住平衡原则。优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。防止因位置偏远、交通不便等造成房源长期空置。要制定年度建设筹集计划，优选建设实施主体。

　　2.保障用地供给。保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障性住房。在符合规划、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式。城市人民政府对项目的建设规模等规划指标予以支持优化。

　　3.加强配套设施建设。要确保保障性住房建设质量，加强配套设施建设和公共服务供给，城市人民政府应按现有资金筹措渠道负责建设与保障性住房项目直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供气、供热、污水与垃圾处理等市政基础设施，以及教育、医疗卫生、商业、养老、托幼、文化体育等公共服务设施，确保与保障性住房同步规划、同步建设、同步交付，把好质量关，相关建设投入不得摊入保障性住房配售价格。

　　(五)规范配售和管理

　　1.公平公正配售。城市人民政府应根据保障性住房房源供给和需求等情况，研究制定配售方案，有序组织配售。配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。保障性住房配售办法由城市人民政府制定。

　　2.实施封闭管理。对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由城市人民政府按规定予以回购。封闭管理的具体办法由城市人民政府制定。

　　3.加强社区管理。城市人民政府应将保障性住房及时纳入街道和社区管理，发挥党建引领作用，建立和完善居住社区管理机制。组织优选专业物业服务企业，加强使用管理和物业服务，让群众住得舒心、安心。

　　(六)加强监督管理。保障性住房建设要总结过去部分地区棚改、拆迁、经济适用住房建设等工作中的经验教训，完善建设、配售、运营等方面管理制度。城市人民政府应建立健全保障性住房和保障对象档案，实行全国联网，加强对规划建设保障性住房的全过程监督，严防政策执行走样。禁止超标准建设保障性住房。坚决查处腐败寻租、骗取资格、多占住房、以权谋房、长期闲置等问题。加强保障性住房建设和债务、资金监管，做到专款专用，严禁挤占挪用，严防新增地方政府债务风险。落实工程质量安全责任，强化工程质量安全监管。

　　三、支持政策

　　(七)加大对保障性住房的政策支持。对符合条件的保障性住房项目，中央通过现有资金安排渠道适当给予补助。将将合条件的保障性住房项目纳入地方政府专项债券支持范围。支持利用住房公积金向缴存职工发放购买保障性住房的个人住房贷款，在确保贷款资金安全的前提下，在城区常住人口300万以上的大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款，需要暂时调整实施现行行政法规的，按规定程序办理。要探索与房地产业转型发展新模式相适应的金融服务模式。鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则，提供保障性住房开发贷款和个人住房贷款，专款专用、封闭管理。符合条件的保障性住房项目适用经济适用住房有关税费支持政策。

　　四、组织实施

　　(八)做好政策衔接。要协调好保障性住房与商品住房、保障性租赁住房等的关系。城市人民政府继续按照国家现有政策发展用于配租的保障性住房，对符合条件的城镇住房收入困难家庭提供公共租赁住房保障，承租人按市场租金标准支付租金，政府根据承租人的困难程度给予相应的租金补助。对符合条件的新市民、青年人特别是从事基本公共服务的机关事业单位和企业人员提供保障性租赁住房、鼓励地方在满足安全要求的前提下，依法依规将空置的商业办公楼改建为宿舍型保障性租赁住房。城市人民政府应当对用于销售的人才住房、共有产权住房等政策性住房的政策进行梳理，将新建项目调整为本指导意见规定的用于配售的保障性住房或商品住房。

　　(九)落实地方责任。城市人民政府对规划建设保障性住房、解决好工薪收入群体住房困难问题负主体责任，要切实加强领导，认真组织实施，把规划建设保障性住房工作列入重要议事日程，健全跨部门、多层级的工作机制，细化政策措施，制定实施方案，及时解决遇到的困难和问题，有力有序有效推进保障性住房建设。省级人民政府要加强指导督促和监督检查，将住房保障相关工作纳入领导班子绩效考核范围。

　　(十)加强协调配合。住房城乡建设部要会同国家发展改革委、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等部门、加强对规划建设保障性住房工作的组织协调和督促指导，按照职责研究制定完善规划建设保障性住房的相关配套政策，形成"1+n"政策体系并抓好落实。

　　(十一)做好宣传引导。加强政策宣传解读、示范引领和舆论引导。运用各类媒体加大宣传报道力度，推广经验做法，营造全社会关心、支持、参与规划建设保障性住房的良好氛围。

　　国务院

　　2023年8月25日

　　引言：最近，国务院通过了一项关于规划建设保障性住房的指导意见文件(国发【2023】14号文)，该文件旨在加大保障性住房建设和供给的力度，推动建立房地产业转型发展新模式。本文将详细介绍该文件的内容，并分析其对房地产市场、百姓、结婚率、生育率、老龄化等方面的影响。

　　一、保障性住房指导意见文件的基本原则

　　保障性住房建设和筹集：文件要求各地城市政府根据实际情况，制定具体的保障性住房建设规划，积极争取土地资源，加大财政支持力度，引导社会资本参与保障性住房建设。

　　保障对象和标准：文件明确了对低收入家庭、特殊群体以及困难职工等不同保障对象的界定和保障标准，以确保真正需要保障的人群能够受益。

　　配售和管理：文件要求建立健全的保障性住房配售和管理制度，坚持公开、公平、公正的原则，遵循市场化原则，推动住房供给与需求的有效匹配。

　　支持政策：文件提出了一系列支持政策，包括财政支持、金融支持、税收优惠等，以降低购房门槛，减轻住房负担。

　　300万以上城区人口城市率先探索：按照国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》，城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

　　二、对比以前的相关政策

　　与以往相比，该指导意见文件在以下几个方面有所创新：

　　加大保障性住房建设力度：文件明确要求各地城市政府加大保障性住房建设的目标，这将有助于解决当前住房短缺问题，提高低收入群体的居住条件。

　　推动房地产业转型发展：文件鼓励社会资本参与保障性住房建设，促进房地产业向高质量发展转型，推动住房供给与需求的有效匹配。

　　强调公平公正：文件要求建立健全的配售和管理制度，坚持公开、公平、公正的原则，避免住房资源的不合理流通和二次炒作。

　　三、对房地产市场的影响

　　促进市场稳定：通过加大保障性住房建设和供给，可以缓解部分城市的住房供需矛盾，降低房价过快上涨的风险，促进房地产市场的健康发展。

　　提高低收入群体的居住条件：保障性住房的建设将有助于改善低收入群体的居住条件，提高他们的生活品质和幸福感。

　　推动房地产业转型：鼓励社会资本参与保障性住房建设，有助于推动房地产业向高质量发展转型，提升行业竞争力和可持续发展能力。

　　四、对百姓的影响

　　降低购房门槛：通过一系列支持政策，如财政支持、金融支持、税收优惠等，该举措将降低购房门槛，使更多的人能够实现安居梦想。

　　提高生活品质：保障性住房的建设将改善住房条件，提高居民的生活品质和居住环境，增强社会稳定和社会和谐。

　　五、对结婚率、生育率、老龄化的影响

　　促进结婚率提升：通过降低购房门槛和改善住房条件，保障性住房政策有助于解决一些年轻人因住房问题而推迟结婚的困扰，促进结婚率的提升。

　　对生育率的影响：保障性住房的建设将改善年轻夫妇的居住条件，提供更好的生育环境，有望对生育率产生积极的影响。

　　缓解老龄化压力：通过加大保障性住房建设力度，可以改善老年人的居住条件，缓解老龄化带来的养老压力，促进社会的可持续发展。

　　综上所述，国务院通过保障性住房指导意见文件(国发【2023】14号文)的出台，为促进房地产市场的健康发展与社会稳定提供了重要的指导。该文件在保障性住房建设和供给、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面提出了基本原则，并与以往相关政策相比有所创新。该举措对房地产市场的影响主要体现在促进市场稳定和推动房地产业转型发展两个方面，同时也对百姓的购房门槛和生活品质产生积极影响。此外，保障性住房政策还有望提升结婚率、生育率，并缓解老龄化压力，为社会的可持续发展做出积极贡献。

　　来源：东波随笔    2023-10-27

　　近日，国务院发布了《关于规划建设保障性住房的指导意见》(简称“14号文”)，提出了一系列重要措施，旨在促进保障性住房建设和供应，以满足改善性住房需求，同时推动建立新型的房地产业发展模式。

　　房地产到底还是变天了，关于14号文件，杀伤力毁天灭地，或许短期看来对楼市影响没那么大，但是已经为未来整个楼市指明了方向。

　　“14号文件”的具体内容如下：

　　一、保障性住房：让工薪收入群体居者有其屋

　　“14号文件”的核心目标之一是强化保障性住房的建设和供应，逐步让工薪收入群体实现居有所居，消除他们因房价过高而无力购买商品住房的担忧，为争取更美好的生活奠定基础。

　　保障对象和标准：对低收入家庭、特殊群体以及困难职工等不同保障对象的界定和保障标准，以确保真正需要保障的人群能够受益。

　　1.城区300万以上的35个城市参与

　　300万以上城区人口城市率先探索：按照国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》，城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

　　2.保障性住房的土地性质为行政划拨，不可以买卖交易，不可以长期控制，以家庭为单位/套，实在需要转让的由地方政府回购。

　　运营管理：封闭管理不得上市交易，闲置转让由政府回购

　　“对保障性住房实施严格的封闭管理。禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的由城市人民政府按规定予以回购。封闭管理的具体办法由城市人民政府制定。住房和保障对象档案，实行全国联网。

　　3.地方政府可以适当改建或回购一些商品房用作保障房，避免资源浪费。

　　4.税费减免：免征城镇土地使用税、印花税等税费，个人购买契税减按1%征收

　　“免征城镇土地使用税、印花税，在商品住房中配套建造按比例免征。免收各项行政事业性收费和政府性基金，包括防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、教育费附加和地方教育附加等。转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源的，免征契税。支持个人公积金贷款，对个人减按1%征收契税。”

　　5.让商品住房回归商品属性

　　"14号文"的另一个核心目标是推动建立新型的房地产业发展模式，以确保商品住房能够真正满足改善性住房的需求，从而促进地价、房价和市场预期的稳定，以实现房地产行业的高质量发展和转型。

　　6.房地产业：让转型升级成为新动力

　　“14号文”的最后一个核心目标是推动房地产业的升级和转型，使其成为新的经济增长动力，促进房地产业与相关产业的协同发展，从而形成新的增长点和竞争优势。

　　加强房地产业与金融、科技、文化、旅游、教育、医疗等相关产业的合作和协调，打造新型产业园区、新型商业综合体、新型文化创意区等新业态新模式。

　　推动房地产业与农业、工业、服务业等传统产业的融合和创新，打造新型农村综合体、新型工业园区、新型服务中心等新空间新场景。

　　那么“14号文件”对老百姓的影响：

　　降低购房门槛：通过一系列支持政策，如财政、金融、税收优惠等，将降低购房门槛，使更多的人能够实现安居梦想。

　　二、提高生活品质：保障性住房的建设将改善低收入人群住房条件，提高居民的生活品质和居住环境，增强社会稳定和社会和谐。

　　三、对结婚率、生育率、老龄化的影响

　　促进结婚率提升：通过降低购房门槛和改善住房条件，保障性住房政策有助于解决一些年轻人因住房问题而推迟结婚的困扰，促进结婚率的提升。

　　对生育率的影响：保障性住房的建设将改善年轻夫妇的居住条件，提供更好的生育环境，有望对生育率产生积极的影响。

　　缓解老龄化压力：通过加大保障性住房建设力度，可以改善老年人的居住条件，缓解老龄化带来的养老压力，促进社会的可持续发展。

　　来源：南阳金玲聊房    2023-11-03