文 ：所长

①高开的外销房

好多文章说北京以前房子好便宜，什么市中心3、4千一平米。

我呸，纯属道听途说，是没经过这段历史的人以讹传讹。

北京市中心从来很少8000元以下价格房子，90年代都是单位福利分房，90年召开亚运会后，北京商品房才开始进入市场。

最早一批商品房是始于92-93年外销房。

93年北京市中心房子价格就在15000元以上。

93-95年北京外销房主流售价是1500-3500美金。

对，当时汇率是1:8，所以，市场主流商品房的价格20000-30000元一平米。

对，就是这个数。

请记住：1993-1995年北京房地产价格是20000-30000元一平米！

但为什么，没人说那？

因为当时买得起房子的人是很少很少的，关注的人更少，知道的人也非常少。

但不知道，不等于不是实事，我们说的就是实事。

事实是：北京楼市价格是高开的。

当时北京主要有两种房产：外销房、内销房。

所谓外销房是卖给港台和海外人士，他们不能购买内销房，只能购买外销房。

内销房顾名思义是卖给国内购房者，

反过来内地人既能购买外销房也能购买内销房。

市场上主流是什么？

是外销房。

外销房占到了市场80%。外销房开发商80%是港资，外销房客户70%是香港人和海外人士。

30%是内地第一批发财的老板和明星。

外销房购房合同是红色外皮合同，当时购房合同就两张纸，内容仅约定了价格、交房日期、付款日期等几个条款。

面积误差由开发商自己填写且不受限制，不像现在误差3%就可以退房，所长见过最大面积误差是10%。

为什么是外销房占主导？

因为内地开发商既没经验也没资金，得找有钱的地方去招商。

有钱的人在哪儿？有钱人在香港。

②香港是老师

北京楼市启蒙于90年代初期，启蒙老师是香港。

大陆对香港的认识更多是从港剧中了解。那是大多数家庭都没有电视的年代，

大家晚饭后主要的娱乐活动就是看电视，提前去单位放映厅电视机前去占座。

81年港剧《霍元甲》首次引入内地播出万人空巷，霍元甲、赵倩男、陈真深入人心，与内地剧截然不同的是港剧既有武打场面又有跌宕起伏的感情戏情节确实引人入胜。之后内地又相继引进了《陈真》、《霍东阁》等系列剧，均取得了不俗的热议。

伴随电视进入寻常百姓家庭，越来越多的人对港剧津津乐道，一部部经典进入大众视野…

谢贤和汪明荃的《万水千山总是情》

周润发和赵雅芝的《上海滩》

黄日华和翁美玲的《射雕英雄传》

刘德华和陈玉莲的《神雕侠侣》、以及《天龙八部》等金庸剧热播，人们认识了越来越多的港剧和明星。香港无线五虎黄日华、刘德华以及翁美玲等明星也成为了年轻人的偶像。

这些是古装剧和民初剧，真正引入内地第一时装剧是《流氓大亨》，由万梓良、郑裕玲、刘嘉玲主演。剧情里万梓良跟家人说买一套楼需要20万元港币，当时内地观众惊掉了下巴，因为当时内地人民的月收入普遍都在200-300元，万元户寥寥无几。万元户感觉就像现在的亿万富翁。

更没想到房子可以买卖，多大是单位分配的住房。

当时，所长记得修建一所大型中学的费用才200多万元。

90年代北京主要开发商均是外资，基本都是港商，90年代初北京市政府去香港招商引资，主要是繁华地段的旧城改造，比如王府井、西单、北京站、崇文门，于是新鸿基、九龙仓、恒基、新世界等纷至沓来。

坦率说最早的外销房，都拥有极佳的位置，雄厚的开发实力，靓丽的外观设计，豪华的入户大堂，便利的商业配套。

比如恒基中心、新世界中心是只卖公寓，持有商场、写字楼、酒店；

比如罗马花园、阳光广场、清境明湖、金岛花园、丽晶苑都有漂亮外观；

但户型设计确实让人无法接受，大多照搬港式设计，菱形或蝶形设计，带棱带角，不是方方正正的户型设计。

为什么会来？

一是经济使然，有资金有实力有开发经验，

北京没走过的香港都走过，北京没经历的香港已经经历。

二是香港那边楼市太火了，

说说那边火到啥程度。

84年到97年13年，香港楼市大盘涨了12倍。

③香港在沸腾

1984年中英正式签署《联合声明》，提出香港50年不变政策，稳住了国际资本、香港民众，之前很多的移民纷纷回流。

香港经济从84年到97年进入空前繁荣，港币兑美元不断贬值，大量外资持续杀人港岛，香港楼市正式进入了香港房价最大主升浪，一涨就涨了13年。

港岛房价从8600港币涨到10.4万一平米，涨了12倍。

九零年代香港房价正式迈入2万时代，其中91年到94年，95年到97年这两拨涨幅最快也最惊人。91年 到94年三年，港岛C户型（即70-99.9平米户型）单价就从2.8万港币/平米升至5.3万港币/平米，再由5.3万港币/平米升至7.2万港币/平米，三年房价涨幅300%。

上图：自香港物业差饷署

伴随香港楼市火爆，香港开发商也发生了巨大变化。

香港最大地产商四大天王由怡和、太古、会德丰、和黄等英资变成了长实、新鸿基、恒基和新世界为首港资公司。长江实业在80年在香港开发了60多个楼盘，一度占领香港20%市场。

而北京当时地产四大天王是谁？是城开、天鸿、大成、城改建。

城开开发了著名的方庄和望京新城；

天鸿成名作是虎背口和经适房回龙观；几年前城开与天鸿合并改名成了“首开”。

大成开发了西便门的大成广场和东四环的大成国际；

城改建，现在知道的人已经很少了，开发了东南三环外的平乐园。

在港商面前，如今的大哥，万科、中海都没进京赶考。

万科是93年进京，中海是96年进京。

万科第一个开发顺义的城市花园，质量一塌糊涂，王石多次跑到北京救火那是后话，咱们后回分解哈。再说回港商。

李嘉诚的长江实业在80年代一跃超过香港置地成为香港最大地产商。

所以90年代北京主要的开发项目均是外销房，所谓外销房是红皮合同，外销房的开发商90%都是外资，其中80%是港资，外销房的客户70%也是香港人和海外人士。

对买房人70%是香港人，20%是海外人，10%是内地人，大概这个比例。

所以，当时恒基、新世界的粉丝会买他们在北京开发的楼盘且销量很好，而那些不知名的港商在北京开发的楼盘更多是卖给新加波人，马来西亚人。

笔者从业时就看到过一个楼盘合同上最多写着7个名字，对7个人，一家子，都是全款，当时外销房没有贷款，基本是全款，一部分是分工程进度付款，比如，签合同，付30%，封顶付30%，做完内装付30%，交付再付10%，合同都要拿到大使馆盖章，很多购房者都知道北京，没来过北京。

他们都只知道北京有天安门、故宫，但楼盘具体位置并不清楚就全款购买，来了北京旅游顺便看看自己的房子。一些海外人士甚至逛了一圈也没找到自己的楼盘就匆匆回去了。

当时开发商基本都是香港地产商，90年代初北京市去香港招商，主要是繁华地段旧城改造，比如王府井、西单、北京站、崇文门，于是新鸿基、九龙仓、恒基、新世界等纷至沓来。

李嘉诚进入北京开发了著名大型商贸综合体—东方广场。

东方广场东起东单，西到王府井，坐拥北京最繁华的地段，总建筑面积90万方，总投资19.6亿美元，90年代前一直是外资在内地投资最大的地产项目。

现在东方广场已经成为了名副其实的现金奶牛，一年租金达20亿元。

90年代初香港最火明星由“二周一成”变成星爷独霸，1992年香港最卖座10部电影星爷独霸6部，星爷片酬从100万跳涨到1200万港币。

女星林青霞从反串东方不败后再度爆红，迎来事业第二春，两年拍了十四部电影，片酬从60万升至350万，成为香港片酬最高女明星。

1995年香港前十大地产商股票市值占到港股总市值70%。

楼市最火爆95年到97年，所有香港市民都认为买房会赚钱，也确实如市民所料。

香港楼市就像炒热的火药桶一样，每个月都在涨，每年都在涨，所有人都在关注楼市，不到两年时间，香港房价涨幅超过80%。

一个筹码就能转手挣超过200万港币，相当于普通香港市民超过10年的收入。

王菲1996年以4800万购入沙田宝松苑，首付三成1500万，另七成按揭每月供楼29万港币。歌星钟镇涛一口气购入七套豪宅，后来破产也是后话，咱下回再聊。

④多个第一

第一个外销项目—丽京花园

北京也诞生了第一个外销商品房项目—外销房字001号—丽京花园，丽京花园的老板是刘銮雄，对就是那个花边新闻很多，爱马仕粉丝的大刘。

丽京是刘銮雄跟保利合作的项目。伴随着大量港商进入内地，开启了国内房地产的第一波开发高潮，外销房以靓丽的外观，华丽的包装吸引着大量外海投资者。

1800美金/平米的罗马花园

2100美金/平米的阳光广场

2300美金/平米的景园大厦

2600美金/平米的宝鼎广场

2800美金/平米的新世界中心

3300美金/平米的丽晶苑相继推出，均获得了香港置业者的青睐。

笔者从业时就看到过一个公寓写着7个名字的购房合同，很多置业者都只知道北京、天安门、故宫，但楼盘的具体位置并不清楚就全款购买，来了北京旅游顺便看看自己的房子，但逛了一圈也没找。

当时购房群体是香港人为主，新加波、马来西亚为辅，还有大陆第一批富起来的老板和明星。

第一个单价超6000美金项目——恒基中心

1994年香港著名开发商恒基兆业开发的位于北京火车站的北京恒基中心发售曾经创造出单价6700美金/平米打破了北京房价历史记录。

恒基中心是个综合体，商场、写字楼是出租不销售，只有公寓汇豪阁对外销售，当时人民币与美元汇率是1：8，也就是1994年北京房价最高价就已经达到了5.3万/平米。时至今日2020年1月这个楼盘的二手房价格是6.7万/平米。

26年房价仅仅涨了1.4万，估计这个楼盘的投资者可能会哭晕在厕所了。

北京第一批外销房主流价格是2-3万一平，25-27年过去了，这些当初的明星楼盘全部跑输大盘，而且惨绝人寰！

要知道95-97年北七家十几个楼盘比如名流花园、王府花园、西湖新村的价格都是4000-4500一平；95年望京新城4980一平，这些当时的非主流楼盘全部跑赢外销主流楼盘。

所以，买房子一定不要追高价，更不要买所谓的热点地段。

因为，今天的热点地段过了十年可能就不是热点了。

94年来了一个香港人把北京楼市填了一把火，以下几个第一都与他有关。

北京第一个外销写字楼—万通中心

北京第一个烂尾项目——玫瑰园

北京第一个外资代理公司——利达行

这上面三条信息都与一个退役的警察有关，这个警察把香港策划楼盘的丰富经验带到了北京，开启了北京房地产波澜壮阔的精彩篇章。

这个警察又是谁？他有怎样精彩的地产人生？

他怎么把香港的楼盘营销策划带到了北京？

咱们下回分解。

法国经济学家皮凯蒂说过发达国家贫富差距持续扩大的原因是越富有的人越持有资本，越贫穷的人越靠简单劳动，而资本通常都会跑赢经济增长。