日本有个专有名词“失去的二十年”，对于日本来说，在房产市场泡沫后，经济一蹶不振，导致低迷情绪蔓延整个国家。而这次泡沫让日本房价将至深渊，多年难以回升。

20世纪八九十年代，日本经济呈现出前所未有的资产价格异常暴涨与暴跌，特别是股价和土地价格迅速上涨，出现了所谓的泡沫经济。

具体表现在，1983年开始，日本全国总平均地价从11万涨到了1991年最高峰的59万，涨了5.36倍。据1988年日本调查统计的土地总价计算，一个日本可以买下4个多美国，“一个东京可以买下一个美国”还真不是笑话!

然好景不长，泡沫终有破灭之时。崩溃先从股市开始。1989年日本股价达到最高点，1990年末，股价一年下跌40%，1992年再次暴跌，跌幅超过30%。房地产紧随其后连锁反应，1991年开始日本地价迅速下跌，一年平均下跌20%，其中东京市地价下跌27%。泡沫破灭后，日本经济从此一蹶不振。

这一切是如何发生的?我们首先要明确泡沫是什么意思?怎么知道经济中如房地产行业出现了泡沫?泡沫该如何衡量?

日本的经济专家野口悠纪雄在《泡沫经济学》一书中认为，泡沫指资产价格中与实体经济无关的上涨部分，通常用土地资产价格与国内生产总值(GDP)的比值来衡量。

按照这种方法，1988年，日本土地资产价格与GDP的比值达到了约1.5倍。直到1991年，这一比例依然超过1：1，表明日本的房地产行业出现了较为严重的泡沫。

为简化分析，我们根据“资产价格P=收益D/利率R”，知道房地产的价格的上涨会受到房子收益的上升和利率降低两个因素的影响。

从实体经济表现看，日本东京房地产收益的增加源于80年代，国际金融业务和信息化新经济活动向东京集中，造成东京人口数量急剧增长，体现在楼房租金的攀升。此外，人们普遍对日本东京的经济看好，也不断推高了东京的房价。

另一方面是利率下降。日本在80年代中后期，实施了过分宽松的超低利率政策，部分是为了应对“广场协议“后日元汇率升值，而采取的对冲政策的结果。

日本利率低到了何种程度?1986年开始，日本央行连续几次降低利率，贷款利率从5%下调到2.5%，存款利率从1.5%下调到0.26%。如此低的利率，日本居民自然会想将家庭存款从银行搬到收益更高的地方，比如股市和房地产。

正好政府的税收政策来“神补刀”，让日本企业也将大量存款搬离了银行。1988年前，日本家庭存款在银行的小额存款不用交税，1988年后，日本政府看到一些富人因政策漏洞将大额存款变成小额类逃税，开始对小额存款也征收所得税，这一政策促使了大量存款离开银行，离开的资金大部分进入了房地产投机。

很多人受到新闻误导，以为日本房地产泡沫是日本签订了广场协议一手造成的。其实该观点很片面，广场协议只是其中一个诱因。

真正推动日本的房地产泡沫，是日本当时采取了一些不恰当的政策，加剧了房地产价格上涨，本来想通过扩张的财政政策和宽松的货币政策来刺激国内经济，抵消日元升值的负面影响，最终这些钱却并没有流向实体经济，而是流向了股市和房地产。

1990年后，日本陷入“失去的二十年”。 20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。

时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。以东京都市圈为例，2017年东京及周边地区一套新建住宅均价5921万日元(约RMB342.49万元)，均价约4、5万元，还没回到历史最高水平。

与中国对比，这一价格不算高。而且如果考虑到，日本房屋面积是实际面积，不存在公摊，而且土地是永久产权，就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。更何况还有人均可支配收入的差距，2017年日本东京人均可支配收入已经达到了402万日元(约RMB23万)。

2017年12月的数据显示，东京公寓成交总价4134万日元/套，换算成人民币是约240万元/套;成交单价75.08万日元/平方米，人民币约4.34万元/平方米。而据安居客数据显示，2018年1月上海均价50619元/平方米。

简单来说，日本泡沫后，房价涨幅不大，但还是呈现上升趋势，随着日本经济的复苏，日本房价上升空间巨大，具有一定的投资潜力。如果您对日本房产感兴趣，想要了解更多，欢迎留言。